Diego Gotelli C.

Conchalí, Independencia, Quilicura, Cerrillos y Pedro Aguirre Cerda son las comunas que en los últimos dos años se integraron a la red del Metro de Santiago, tras la apertura de las línea 3 y 6. Este hito, sumado a la pronta extensión de la L2 que llevará el tren subterráneo por primera vez a El Bosque y San Bernardo, motivaron a un grupo de investigadores a estudiar cómo influyen las nuevas estaciones a sus vecinos más cercanos. ¿La conclusión? El valor de sus hogares se dispara.

"En términos generales, el desarrollo de infraestructuras como las líneas de Metro aumentan las plusvalías de las propiedades cercanas a éstas", afirma Francisco Morales, profesor de la Universidad Bernardo O'Higgins y de la Usach y socio de Geoanalytics, consultora que realizó el estudio para cuantificar el denominado "efecto Metro".

Según la medición, las variaciones de precios de viviendas pueden llegar hasta un alza de 560 UF si se vive a menos de 100 metros de distancia de una nueva estación del servicio, lo que equivale a un aumento de $15 millones en la plusvalía por la llegada del tren subterráneo. Sin embargo, se determinó que por cada cuadra que se aleje de la estación el valor disminuye en casi $2 millones (70 UF).

Nueva metodología

Para el estudio se utilizó como muestra lo sucedido en Maipú, comuna que hace ocho años estrenó sus primeras cinco estaciones en avenida Pajaritos y que, a juicio de sus gestores, es representativa de la Región Metropolitana en términos socioeconómicos. Considerando un rango de tres kilómetros hacia cada estación, la medición catastró las variaciones en 950 viviendas en venta cercanas a la vía férrea.

Pese a que el análisis estuvo radicado en un solo sector, Morales asegura que los resultados pueden ser homologables con otras comunas del Gran Santiago que tengan realidades socioeconómicas similares. Ello ya que se usó un modelo "econométrico" que evita alteraciones con leves cambios a la muestra.

"La mayoría de los estudios sólo comparan el valor de las propiedades en dos períodos de tiempo, determinan la diferencia en los valores y concluyen que ese valor corresponde a la plusvalía. En cambio, nuestro enfoque incluye un set de variables, de manera que puede evaluar el efecto de una variable manteniendo el resto constante", explica el docente.

Entre las variables analizadas se contemplan los metros² construidos; el número de dormitorios y de habitaciones; si es casa o departamento; y las distancias a clínicas, hospitales y al Metro.

Pese a la fidelidad que garantizan sobre su análisis, sus gestores enfatizan que los valores pueden variar si se aplica el modelo en una comuna que diste mucho de la realidad maipucina. "Es posible que en algunas comunas la cercanía del Metro pueda hasta tener efecto contrario en el valor de las propiedades, ya que los residentes valoran positivamente la baja accesibilidad", afirman.

la medición analizó precios de 950 viviendas por 5 meses. El modelo aplicado no utiliza comparación histórica.

el estudio se realizó en Maipú pero aplica para zonas socioeconómicamente similares, según sus gestores.

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Por Paulina Flores

María Isabel. Es periodista y hace un año tuvo que cambiarse de rubro: "Trabajaba con empresas grandes. Fueron como cuatro años en total. Fue una buena época porque el sueldo era digno, tenía horas de trabajo establecidas y horas extras pagadas. Tenía que viajar harto por Chile y siempre iba a buenos restaurantes o cosas así. Pero quedé sin pega por seis meses y tuve que volver a la pega en la que empecé: agencias, marcas y eventos. Ha sido duro, porque es un trabajo mucho más demandante. Tienes que hacer de todo por poco y me ponen en la barra a servir copetes o sacar las fotos. Además hay que tratar con curados y repetirles las cosas mil veces. También se trabaja hasta tarde y he subido de peso por ir a bajonear. Porque lo único que me reconforta es comer algo antes de irme a dormir. Pero en fin, qué se le va a hacer. Así es la vida: a veces tienes que volver a tus orígenes para descubrir un nuevo camino. Así que me mantengo optimista. Mientras estoy en esto, me mantengo alerta a las nuevas posibilidades que vayan surgiendo, porque tampoco me gustaría volver a trabajar con empresas. Es cierto que es una pega estable, pero en el fondo es medio diabólico y aburrido, en el sentido de que no puedes desarrollarte creativamente. No sabría cómo me veo en cinco años, porque mi vida ha cambiado demasiado en unos pocos meses, así que ahora estoy más carpe diem, viviendo día a día. Lo que sí, este año no creo que tenga vacaciones, pero como carreteo gratis, dejé de gastar en eso, al menos".

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